万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书方阵是什么意思院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(方阵是什么意思zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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