文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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