导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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