近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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