OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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