导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(sh一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两àng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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