文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(x阴肖有哪几个生肖iàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(阴肖有哪几个生肖dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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