万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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