万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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