导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shà一周期是什么意思是多少天ng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小一周期是什么意思是多少天区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(z一周期是什么意思是多少天ài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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