近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的4斤是多少克，0.4斤是多少克 24px;'>4斤是多少克，0.4斤是多少克主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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