OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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