文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(f叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜áng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wě叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜n)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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