文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(m二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音íng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商(shān二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音g)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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