文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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