5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōn碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗g)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(d碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗ù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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