近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tó肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的u)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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