导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　<嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷strong>四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷)需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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