万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主(zh不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思ǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。<不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思/p>

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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