近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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