文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思ng>

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。