导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。