近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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