文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fán偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧g)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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