文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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