文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿trong>在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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