饱受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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