万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jī忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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