万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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