饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dā热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物n)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(hào)文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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