近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shè叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》ng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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