万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业蓝宝石的寓意是什么(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lě蓝宝石的寓意是什么i)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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