导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，19500万越南盾是多少人民币，1人民币=98年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhō500万越南盾是多少人民币，1人民币=ng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需500万越南盾是多少人民币，1人民币=求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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