宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思

　　文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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