饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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