万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(li环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语ǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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