文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销钟南山为什么被说成钟百亿售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(s钟南山为什么被说成钟百亿hī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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