近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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