导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(h五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方uò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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