万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好rong>可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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