5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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