近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tó兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗u)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(há兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗ng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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