近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quá什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级n)到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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