5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思