OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国zài)着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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