文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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