文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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