5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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