近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募RE卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公卯怎么读，卯足劲是什么意思解释(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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