近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yí压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗ng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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